Un rellano de escalera es zona común pero ...
Hoy vamos a hablar sobre los rellanos de escalera y su ocupación por trasteros o por pequeños locales (ver fotografía ilustrativa de la noticia), que a menudo generan dudas a los propietarios sobre su situación legal, si se trata de zonas comunes o bien de locales con carácter privativo y cual es la responsabilidad de la comunidad sobre los problemas que puedan tener esos locales.
En primer lugar hay que comprobar si el trastero o local en cuestión figura como tal en el Registro de la propiedad y por tanto en la escritura de división horizontal del edificio, ya que siendo éste el caso se trataría de una propiedad o finca registral en toda regla, por lo que no habría nada que discutir en cuanto a su legítima propiedad y uso, pero... ¿si este no figura como finca registral?.
Para ello tenemos que acudir a lo indicado en el artículo 396 del Código Civil que dice textualmente "..Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo....".
Hay que distinguir entre los elementos comunes por naturaleza o esenciales (cimentaciones, muros, pilares, fachada, etc.), que son imprescindibles, y los elementos comunes por destino o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas, rellanos o trasteros, los cuales pueden ser, por esta razón, “desafectados” de su destino común y dedicados a un uso privativo o exclusivo, en favor de uno o varios propietarios, excluyendo en ese uso al resto, debiendo estar si este fuese el caso, debidamente reflejado en la escritura de división horizontal o en el libro de actas de la comunidad, de haberse así acordado por unanimidad de todos los propietarios. Según este último supuesto si podrían existir zonas bajo escaleras dedicadas a trasteros desafectadas como rellanos de zona común que hubiesen sido adjudicadas para su uso privativo a uno o varios propietarios.
Como resumen final y siguiendo lo indicado por el artículo 396 del Código Civil, podemos afirmar que todos los elementos comunes, incluyendo los de uso exclusivo de uno o varios propietarios, pertenecen a todos los propietarios en su conjunto. Por tanto es la comunidad de propietarios, la que ostenta la titularidad de los mismos, siendo la responsable directa de los problemas que a los mismos les puedan afectar (filtraciones, humedades, desprendimietos, etc.) y que no sean responsabilidad del usufructuario por falta de mantenimiento y/o dejadez.
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